法拍房由于其特殊的产权性质，类似于房地产市场的“场外交易市场”，注意事项更倾向于从房产的产权、交易市场的信息不对称性等方面展开。
二手房与法拍房的共同之处在于产权都需要进行转移，因此关注产权依然很重要。
二者的差异之处在于二手房的需求更旺盛，监督机制相对更健全，市场信息相对更为充分有效，需要注意的重点更偏向于预估房屋定价、观察房屋细节并确保流程顺利开展。
接下来我们就从观察房屋细节、预估房屋定价、鉴别产权归属、确保流程顺利四个方面展开，希望能对有购房需求的你有所启发。
01
观察房屋细节
二手房和一手房最大的差别就是，房子是有折损的，因此需要仔细观察房屋的细节，以判断房屋的质量。
房屋质量细节可以通过以下方式进行确认：
查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等；
观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；
检查水龙头出水畅通情况；
查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；
观察屋内电线是否有老化的现象；
对简单的新装修要多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
02
预估房屋定价
如果看到意向房源和价格，可以先不要着急约业主谈价，应该把房源具体信息和税费问题让中介落实清楚，尤其是税费这些核心事项。
购房成本可以参考如下公式：
购房总成本=房价+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费
（1）契税
缴税标准：首套90平及以下，计税价×1%；首套90平以上，计税价×1.5%；二套房计税价×3%。
网签的时候，在房管局登记备案的价格即网签价，也就是计税价。各地标准以各地为主，如果让中介做低网签价，可以合法避税。
契税由买家承担，过户当天交给不动产登记中心，这个是交给国家的钱，有缴费标准，所以砍不了价。
（2）个人所得税
一般来说，按总价的1%，或者按差额的20%征收个税。个税在房产过户那天会交给不动产登记中心。
满五唯一免征个税（满五是指房子的房产证从出证开始算时间满5年，有些地区可按交契税的时间算，唯一是指家庭在本市唯一住房）。所以，买二手房最好选满五唯一的，这样就可以节省一笔个税。
（3）增值税及附加
增值税=计税价÷（1+5%）×5.65%
一般来说，满五的普通住宅可免征增值税。假设200万的网签价，就可以省下增值税10万左右。
（4）中介费
大部分买卖双方加起来会报3%左右，但基本都是可以谈的。
一般房屋总价高或市场淡季，都有一定议价空间。大品牌地产能砍的不多，会有最低标准限制，小中介公司收费会低一些，但靠不靠谱，有没有保证则需要自行判断。
（5）赎楼费
原业主如果房贷未还清就需要赎楼，如果业主自己不赎，通过担保公司来赎的费用就叫赎楼费（一般最低收费3000元/单）。费用由谁承担需要提前协商清楚。
（6）罚息
提前还款赎楼会有一定的罚息，各银行罚息不同。一般按揭满3年的就没有罚息了，具体要看业主当时跟银行的贷款合同约定。
（7）评估费
贷款评估费一般几百到几千不等，市场上一般给的是评估总额的万分之五。
（8）按揭服务费
一般每单1200~2500元，但这笔钱可以和中介协商免除。
需要注意的是，不是每个房子都有这么多费用，我们只是把所有可能涉及到的费用都列举出来。一定要落实清楚，掌握了大概的定价逻辑和思路，才更有底气与中介机构和卖家谈价格。
03
鉴别产权归属
首先，如果房屋产权属于单一主体，则需要查看房产证和身份证是否一致。
其次，如果房屋属于共有产权，则要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，则需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代签合同。
共有产权在离婚事件中出现的频率较多，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，需要卖方出具夫妻双方均同意出售房屋的证明。
在鉴别产权归属的过程中，一定要确保房屋的产权证是真实的。判断产权证的真实性不仅仅是关注产权证书面信息与房屋实际建筑面积等信息是否一致，更需要关注的是确认房产是否有被抵押的情况，这个信息可以到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。
买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，前业主的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的事件之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可以到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，双方就此问题一定要约定清楚。
除此之外，是否有其他实际使用人、是否有工商注册登记未涤除（商业房产）也需要留个心眼。
04
确保流程顺利
首先，交易流程是否顺利，需要重点关注与中介可能会出现的纠纷问题，在与中介的沟通中涉及到的细节都需要一一确认权责。
比如定金纠纷，占二手房交易纠纷的比例还挺高。如果买家把定金交给中介公司，一定要明确中介公司收取定金的性质是代收，还是转交。
如果是代收，中介公司收取定金时应当出具卖家的委托书。否则，买家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。
为了防止卖家收了定金之后提高房屋总价，买卖双方要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样买家才会有保障。
其次，签订买卖合同后要及时进行网签，网签能避免一房多卖或者房子被再抵押，可通过市房地产交易登记中心的网上签约窗口，或授权的经纪机构的网上签约免费打印点办理网上签约手续。
还需注意的是，为了安全，首付款可以做资金监管，资金监管是通过银行专用账户对资金进行冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用不了资金。等房子过户到手，资金才会解冻给卖家。
买家提交了贷款申请后，银行会审批材料，等出承诺函，这时如果卖家不是红本在手的房子必须先去赎楼解押，解押有两种方式，一种是业主自己拿钱解押，如果业主资金不足，可通过担保公司来解押。
解押后就可以去所在区的房管局（不动产登记中心）办理过户。递交材料后缴纳税费，契税、个税等交易税，需要提前准备好资金。需要提醒一句，一般交钱后不能立马拿到新的房产证，要过5个工作日领新证。
拿到小红本，请第一时间拍照留存电子版，然后拿到复印店扫描复印，多复印几份，未来可能有用得上的地方。尤其是贷款买房的朋友，很大可能会需要将小红本上交银行。以后你办房产相关的手续，只能出示复印件办理，所以第一时间复印很重要。
离开不动产登记中心，中介和按揭员会带着你去银行办理房产抵押手续。办完抵押后，就在家等最后尾款放款。
等卖家收到尾款，就等原业主结清物业水电费用后交房，这个时候房子才真正属于你了。
